Як купити землю з-за кордону
Перебування за межами України не позбавляє можливості придбати земельну ділянку в Україні. Важливо наголосити, що це можливо навіть якщо громадянин України вже не є податковим резидентом України. Головне мати українське громадянство. Водночас для інвестора, який фізично перебуває за кордоном, купівля сільськогосподарської землі має кілька додаткових особливостей.
На практиці є два основні способи організувати купівлю: через представника в Україні за довіреністю або через українську юридичну особу.
Купівля землі за довіреністю
Найпоширеніший варіант — оформити довіреність на представника в Україні, який від імені інвестора проводить необхідні дії та укладає договір купівлі землі.
Тут важливо не просто оформити довіреність, а правильно визначити її зміст.
Документ має максимально чітко передбачати всі дії, які представник може здійснювати від імені інвестора: від організації купівлі до оформлення права власності та інших необхідних процедур (зокрема, укладення договору про передачу переважного права, подання наміру, дії щодо оренди землі).
Це дозволяє уникнути ситуації, коли під час укладення договору з'ясовується, що представнику не вистачає певного повноваження і доводиться оформлювати нову довіреність.
Для інвестора це особливо важливо, якщо він працює через професійну платформу або сервіс. Чим краще заздалегідь продуманий документ, тим менше додаткових процедур виникає під час самої угоди.
Де оформити довіреність?
Є кілька варіантів.
Консульство України в іноземній державі
Найпростішим з точки зору подальшого використання в Україні є оформлення довіреності в українській консульській установі.
У такому випадку документ оформлюється українською мовою та посвідчується відповідно до українських вимог.
Водночас довіреність, оформлена в консульстві, має бути належним чином зареєстрована у відповідному реєстрі, щоб український нотаріус міг її перевірити під час підписання договору. І це є ще окрема процедура здійснення реєстрації такої довіреності на території України.
Місцевий нотаріус
Другий варіант — оформити довіреність у нотаріуса країни, де перебуває інвестор.
Тут уже потрібно враховувати правила конкретної держави та порядок визнання іноземних документів в Україні.
Для одних країн додаткова легалізація документів не потрібна завдяки міжнародним договорам з Україною (наприклад, Польща, Молдова). Для інших може знадобитися апостиль (більшість держав Європи, США, Канада).
Тому перед оформленням довіреності важливо перевірити саме правила країни, де перебуває інвестор.
Що таке апостиль?
Апостиль — це спеціальна форма засвідчення документа, яка використовується для спрощення його визнання в іншій державі відповідно до міжнародних правил.
У випадку з довіреністю типовий порядок може виглядати так:
оформлення документа → апостиль → переклад українською → засвідчення перекладу → використання в Україні.
У деяких юрисдикціях процедура може бути складнішою. Наприклад, у певних випадках апостиль може знадобитися як на самому документі, так і на його перекладі (наприклад, США).
Саме тому оформлення довіреності за кордоном краще організовувати з урахуванням того, як документ надалі використовуватиметься в Україні.
Чи можна оформити довіреність онлайн?
У деяких країнах існують механізми дистанційного нотаріального посвідчення документів.
У США, наприклад, доступні електронні нотаріальні послуги, які дозволяють встановити особу заявника та посвідчити документ дистанційно. У випадках, коли законодавство дозволяє оформити довіреність українською мовою, це також може спростити подальше використання документа в Україні.
Однак можливість такого оформлення та порядок подальшого використання документа потрібно перевіряти для конкретної юрисдикції.
Другий варіант — купівля через компанію
Якщо інвестор планує придбати не одну земельну ділянку, а сформувати більший земельний портфель, альтернативою може бути створення юридичної особи в Україні.
У такому випадку земельні ділянки купує компанія, а інвестор фактично фінансує її діяльність.
Перевага такого підходу полягає в тому, що після створення компанії та призначення директора значну частину операційних дій можна здійснювати в Україні без постійної фізичної присутності інвестора.
Крім того, окремі питання щодо документального підтвердження походження коштів можуть бути організовані через фінансування компанії та її статутний капітал.
Втім, створення юридичної особи має сенс не для кожної інвестиції.
Якщо йдеться про одну або кілька невеликих земельних ділянок, витрати та організаційні складнощі, пов'язані з утриманням компанії, можуть бути недоцільними. Якщо ж інвестор планує системно купувати землю, така модель може бути більш виправданою.
Особливе питання — походження коштів
Для купівлі землі важливо не лише мати необхідну суму, а й бути готовим документально підтвердити її походження.
Особливо це актуально для інвесторів, які заробляють кошти за межами України.
Іноземні доходи можуть потребувати документального підтвердження, перекладу та, залежно від країни походження документа, відповідної легалізації або апостилювання.
Тому ще до пошуку земельної ділянки варто перевірити, які документи підтверджуватимуть походження коштів саме у вашій ситуації.
Це один із тих моментів, які краще вирішити заздалегідь, а не безпосередньо перед підписанням договору купівлі-продажу.
На YouTube-каналі «ЗЕМЛЕХАБ» є відео про джерела походження коштів для придбання землі.
Висновок
Купити земельну ділянку в Україні, перебуваючи за кордоном, можливо. Відсутність фізичної присутності в Україні не є непереборною перешкодою для інвестора.
Якщо інвестор перебуває за кордоном і планує купити одну або кілька земельних ділянок, найпростішим рішенням зазвичай буде організувати купівлю через представника в Україні за належно оформленою довіреністю.
Для інвесторів, які планують масштабніші вкладення, альтернативою може бути створення української юридичної особи, через яку здійснюватиметься придбання земельних ділянок.
Але незалежно від обраної моделі найважливіше — заздалегідь підготувати документи, перевірити походження коштів та правильно визначити повноваження представника.
Тоді перебування за кордоном перетворюється не на перешкоду для інвестицій у землю, а лише на додаткову організаційну задачу.
Олег Простибоженко, адвокат, кандидат юридичних наук, автор YouTube-каналу «ЗЕМЛЕХАБ»
