Як інвестувати в аграрну землю: стратегії інвесторів
Інвестиції в сільськогосподарську землю можуть виглядати досить просто: знайти ділянку, оцінити її ціну та орендну плату, порахувати дохідність і прийняти рішення про купівлю.
Але на практиці різні інвестори дивляться на одну й ту саму землю по-різному. Для когось головне — отримати якомога вищу поточну дохідність. Хтось шукає максимально дешевий гектар із потенціалом зростання ціни. Інші готові платити більше, але роблять ставку на якість землі або ж на можливість сформувати великий земельний масив.
Тому питання «яка стратегія інвестування в землю найкраща?» не має однозначної відповіді. По суті, це питання балансу між поточним доходом, ціною входу та майбутньою капіталізацією землі.
Чотири стратегії інвестування в аграрну землю
Доволі умовно можна виділити чотири основні стратегії:
стратегія високої дохідності;
стратегія дешевого гектара;
стратегія якісної землі;
стратегія великого масиву.
1. Стратегія високої дохідності
Це найбільш очевидний підхід.
Інвестор шукає ділянки, де співвідношення орендної плати до вартості землі дає високу дохідність. Чим вища орендна плата відносно ціни купівлі, тим швидше потенційно окуповується вкладений капітал.
Перевага такої стратегії — її відносна передбачуваність. Інвестор уже на момент купівлі бачить поточний рівень орендного доходу і може приблизно оцінити строк окупності інвестиції.
Але тут виникає цікавий парадокс.
«Золотий гектар»
На ринку трапляються ділянки, які можна назвати «золотим гектаром»: вони коштують надзвичайно дорого, але водночас мають дуже високу орендну дохідність.
Наприклад, трапляються ділянки, які продаються за 200 тис. грн за гектар, але при цьому забезпечується дохідність близько 6,5%.
На перший погляд, усе виглядає чудово: висока ціна компенсується високою орендною платою.
Але виникає інше питання: чому саме ця земля коштує настільки дорого?
Якщо гектар у сусідньому селі можна придбати, наприклад, за 120-150 тис. грн, маючи схожу або трохи нижчу дохідність, інвестор починає порівнювати не лише поточний дохід, а й перспективу зростання вартості землі.
І саме тут ми переходимо до другої стратегії.
2. Стратегія дешевого гектара
Логіка цієї стратегії проста: купити землю дешевше за аналогічні ділянки та заробити на її майбутньому подорожчанні.
Уявімо дві ділянки з приблизно однаковою орендною дохідністю. Одна коштує 160 тис. грн за гектар, інша — 100 тис. грн.
Інвестор може припустити: якщо друга земля має схожу економіку використання, але коштує значно дешевше, то з часом її ціна може наблизитися до вартості дорожчої землі.
У такому випадку прибуток інвестора формується не лише з орендної плати, а й через зростання капітальної вартості земельної ділянки.
Однак у цієї стратегії є важливий ризик: дешевий гектар не обов'язково швидко стане дорогим гектаром.
Чи справді дешевша земля менш родюча?
Ціна землі не завжди прямо відображає її потенційну продуктивність.
Історично під час розпаювання логіка була іншою: власникам намагалися передати еквівалентну кількість «родючості», а не однакову площу. Тому власник більш родючої землі міг отримати меншу площу, а власник менш родючої — більшу.
Сьогодні ситуація змінилася. Сільське господарство стало значно технологічнішим, і результат залежить не лише від природної родючості ґрунту, а й від якості господарювання, технологій, добрив та інших факторів.
Тому сама по собі нижча ціна гектара ще не означає, що така земля має нижчий потенціал для отримання доходу.
Водночас є проблема з орендною платою.
Не всі орендарі однаково оцінюють продуктивність землі. Частина великих господарств історично платить близькі суми за ділянки, які можуть істотно відрізнятися за якістю. Ситуація може змінюватися в міру посилення конкуренції між орендарями: новий орендар уже рахує економіку конкретного гектара значно точніше.
Саме тому, купуючи дешевий гектар, інвестор має розуміти: потенціал зростання його вартості може реалізуватися не одразу.
3. Стратегія якісної землі
Третя стратегія базується на іншій логіці.
Інвестор свідомо шукає якісну, родючу землю, навіть якщо поточна дохідність такої інвестиції не є максимальною.
Чому?
Одна з причин — очікування майбутнього попиту на якісні земельні активи.
У перспективі відкриття українського ринку для іноземного капіталу може збільшити увагу до найбільш якісних земельних активів. Логіка інвестора в такому випадку полягає в тому, що покупець у майбутньому буде значно більше орієнтуватися на якість землі, її продуктивність та економічний потенціал.
Тому інвестор може погодитися на вищу ціну сьогодні, розраховуючи на кращу капіталізацію в майбутньому.
Зазвичай, це трапляється в центрально-західній частині України, передусім, щодо чорноземних ґрунтів.
Інакше кажучи, це ставка не стільки на поточну дохідність, скільки на якість активу та його майбутню вартість.
4. Стратегія великого масиву
Ще один підхід до інвестування — купівля землі великими масивами.
Це принципово інша ситуація порівняно з придбанням окремих паїв.
У практиці ринку трапляються випадки, коли інвестор або група інвесторів формує масив у сотні гектарів. Наприклад, ми мали кейс із придбанням понад 300 гектарів. Після формування такого масиву конкуренція між орендарями за нього може бути значно вищою.
І тут виникає ефект масштабу. Орендарю може бути набагато цікавіше отримати великий компактний масив, ніж збирати сотні окремих ділянок у різних місцях. Найважливіше те, що після формування масиву змінюється й орендна ситуація.
Для власника це означає сильнішу переговорну позицію. Іншими словами – розмір орендної плати. У прикладі про 300 га власник отримати орендну плату понад 10 тис грн за гектар, при тому, що середня ціна в регіоні на той момент складала 4-8 тис грн за гектар.
Чи можна поєднати всі стратегії?
Не завжди.
Між першою та другою стратегією — високою дохідністю та дешевим гектаром — баланс знайти відносно легко.
Можна порівнювати ціну, орендну плату, дохідність, сусідні продажі та потенціал капіталізації. Для цього інвестор може використовувати відкриті пропозиції, статистику ринку та власні дані.
А от третя та четверта стратегії — якісна земля та великі масиви — потребує значно більшого капіталу.
У наведеному прикладі масив площею близько 300 гектарів коштував приблизно 1 млн доларів. Для одного інвестора це вже суттєва сума, тому така модель може передбачати об'єднання кількох інвесторів у спільний пул.
У такому випадку кілька інвесторів фактично виступають як один власник великого масиву. Це дозволяє спільно вести переговори з орендарем та отримувати переваги масштабу.
Яку стратегію обрати інвестору?
Універсальної відповіді немає.
Якщо головна мета — поточний грошовий потік, логічним вибором може бути пошук землі з високою орендною дохідністю.
Якщо інвестор готовий чекати й робить ставку на зростання вартості активу, цікавішою може бути стратегія дешевого гектара.
Якщо ж головна ставка — на якість землі, майбутню капіталізацію та масштаб, тоді варто дивитися на якісні ділянки та можливість формування великих масивів.
При цьому в кожній стратегії є свій ризик.
Висока дохідність може бути наслідком специфічної ситуації з конкретною ділянкою та не гарантує збереження такого рівня доходу в майбутньому.
Дешевий гектар може виявитися дешевим не випадково, а його потенціал може реалізуватися лише через роки.
Якісна земля та великі масиви потребують значно більшого капіталу й довшого горизонту інвестування.
Тому перед купівлею інвестору варто відповісти на просте питання: на чому саме я планую заробити — на орендному доході, на зростанні ціни землі чи на перевазі якісного великого активу?
Саме відповідь на це питання і визначає стратегію.
Висновок
Ринок сільськогосподарської землі вже дозволяє бачити різні моделі поведінки інвесторів. Одні шукають максимальну дохідність сьогодні, інші — дешевий гектар із потенціалом подорожчання, треті готові платити більше за якість землі або об'єднувати капітал для придбання великих масивів.
І, можливо, головне — не шукати універсально «правильну» стратегію.
Правильна стратегія — це та, яка відповідає горизонту інвестора, його доступному капіталу, готовності чекати та розумінню того, звідки має сформуватися прибуток.
На ринку землі можна заробляти по-різному. Але перед тим, як купувати гектари, варто чітко розуміти, який саме сценарій зростання ви купуєте разом із цією землею.
Олег Простибоженко, адвокат, кандидат юридичних наук, автор YouTube-каналу «ЗЕМЛЕХАБ»
